《次贷危机与房地产泡沫》：掌握房价走势预测的方法

作者：李延喜

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第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”

房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。

次贷危机对中国的启示(1)

掌握房价走势预测的方法

1对政府进行金融管理的启示

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积极推进资产证券化进程

虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。

虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危开拓思路尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。

加强对金融创新的监管

市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。

提高利率和汇率政策的主动性、灵活性

一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。

系统地评估当前汇率制度的政策效果

鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报。

2对中国房地产业管理的启示

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完善内控措施，健全风险管理制度

要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。

政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长

房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。

政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响

房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。

加强宏观调控，及时调整住房结构

除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前5～10年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期陆岷峰房价猛跌我们也会面临美国次债危机［N］扬子晚报。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。

3次贷危机对中国银行的启示

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密切关注信用风险

美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。

次贷危机对中国的启示(2)

掌握房价走势预测的方法

中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿甄炳禧透视美国次贷危机及对我国的启示［J］经济与管理研究，2007（11）。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。2008年初，银行开始执行新的住房贷款利率，加息压力将一次性释放，部分房贷消费者贷款成本将一次提高近1个百分点，借款人的贷款偿付压力将逐步增大，银行也越来越难以预测房贷消费者未来偿付现金支出的变化情况，势必增加房贷违约风险。

中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动迁后，就没有资金进行再投入，随着银行信贷管理的逐步规范，不合规开发贷款难以取得。在建筑行业卖方市场下，常常由建筑商垫款进行开发。这样便形成：开发商拖欠建筑商款项——建筑商拖欠材料供应商款项——材料供应商拖欠材料生产商款项，最终拖欠到银行贷款麦元勋，刘湘云从美国次级债券危机引发的思考［J］经济纵横，2007（12）。

积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道

在美国次贷危机中，资产的快速证券化，催生了美国次按市场的快速发展，为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了银行业等贷款机构风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中占比很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之二是，我国应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险蒋新玲美国次级债危机剖析及其对中国的启示［J］参考与借鉴，2007（11）。

业内有一些人认为，中国发展金融衍生工具应该放慢速度。这种观点在当前来讲有一定的影响力。但是，从长期来看，中国的金融创新才刚刚起步，我们的金融产品不是太多了，而是太少了。所以，我们不是要放慢速度，而是要尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，不能因噎废食，主要的问题是如何对衍生工具加强监控。应大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

与此同时商业银行在扩大个贷业务时也应避免政绩目标等非理性和非经济的色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，认识和防范信贷风险，坚持“三原则”，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，提高自身抵御风险的能力。

提高资产甄别能力

虽然我国实施了有效的资本管制，对外投资实行了严格的限制，但还是有企业投资次贷相关业务，如中国银行披露持有次级房贷965亿美元，工商银行披露持有12亿美元，建设银行披露持有10亿美元，在此次美国次贷危机中受到一定的损失，所以提高资产甄别能力刻不容缓，尤其是我们已经成立和即将成立的外汇投资公司、QDII、港股直通车等面向海外的投资市场，如不了解海外市场运作规则，不提高对资产的甄别能力，那我们将成为风险的转嫁对象，为其埋单舒适，李佳美国次贷危机的演变及对我国的启示［J］甘肃金融，2008（1）。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之三是，熟悉海外市场规则，提高资产甄别能力。

中国金融业的开放速度，特别是资本项目的开放要格外慎重

我国企业在海外投资中如何评估金融风险，如何有效防范和规避风险，已经成为我国迫切需要解决的重大课题。目前，在外贮备投资中，由于对国际资本市场运作，特别是新的金融衍生产品了解和研究都不够深、不够透，我国选择投资项目面临困难。今后亦考虑安全性高、有实体部门支撑的投资项目，可在资源能源等领域进行战略性投资或并购，而证券投资要谨慎。

次贷危机对中国的启示(3)

掌握房价走势预测的方法

4次贷危机对中国房地产企业的启示

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美国次贷危机已对世界经济产生较大影响。我国的房地产市场——价格持续上扬、贷款快速增长，市场“泡沫”不容忽视，尽管国家有关部门联手“治市”，但效果不尽理想。我国房地产市场存在着类似次贷危机的诱因，我国的房地产企业应该从中吸取教训，得到一些启示。

应该适应市场需求开发房地产，为我国房地产市场结构的优化出一份力

我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。

房地产开发商应该提高危机意识

就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超过人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求，而所谓物极必反，房价短期的快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。我国2007年1～9月房价收入比高达11，这种远远高于国际惯例的水平自身酝酿着一种危机，泡沫终究会破灭，房地产企业应提高危机意识，不应该不顾购房者的叫苦连连，我行我素地一味追随着房价的飙升。

房地产企业应该密切关注国家的货币政策，适时地调整战略

有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策叶松青，陆建强次级债影响下的世界房地产业发展研究［J］上海房地，2008（7）。

房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营

我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20%的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10%左右。地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房，擅自改变设计，后期建设跟不上；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们的购房信心，加大消费者的购房成本，不利于房地产业的持续发展陈平，魏清泉，向长江房地产业可持续发展若干问题研究［J］建筑经济，2006(1)。

5次贷危机对个人购房者的启示

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购房者不应该对房价一味地追捧

正是购房者对房价一味地追捧，才会带来一轮又一轮新的高价，吹起越来越大的泡沫。房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了房价的持续上涨。

购房者应该理性消费，量力而为

购房者要正确地看待房价——至少对自己的消费能力有清醒的判断，不要追捧自己承受不了的高房价，盲目地追求大户型，最后受伤的还是自己。

重视二手房和租赁市场

二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力，另一方面资源被不合理地大量闲置。

正确认识房价的上涨

对房价的认识上存在误区。提到房价，最能起百姓共鸣的话题是：“房价太高了！最好能迅速降下来。”“我们国家的房地产业，大致可分三个阶段。第一阶段，一块毛地经过拆迁成为净地后上市拍卖，拆迁需要的大量资金，往往是由土地储备中心出面向银行贷来的，银行贷款在此过程中占的比例一般要在4到7成。第二阶段，开发商接手，从银行取得的项目贷款则要占到总资金的50%～60%。第三阶段，购房者按揭买房，银行资金大约也要占到近70%。平均算下来，60%的资金需要通过从商业银行贷款而来。这个比例，国外一般只在40%左右。”我国房价的上涨是典型的资金推动型上涨，房地产市场，说穿了就是高度依赖信贷资金的一个市场。2007年6次加息，已经让买房者感受到房贷的压力，这种时候，如果再期望房价大幅度下跌，无异于想逼迫买房者、开发商继而整个市场资金链的断裂。

如何应对房价涨跌(1)

掌握房价走势预测的方法

1房地产价格波动的基本特征

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阶段性

房地产价格波动较大的国家或地区，价格总是呈现阶段性的上涨或下降，有时甚至呈现周期波动。我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997～2007年十年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的周期来看，2008年将是房地产业的调整中期。

城市差异性与协同性

一方面房地产价格波动显示出城市差异性，即同一国家不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在差异，且在经济发达地区波动更为明显。近年来，我国的房地产价格的变化显得很不均衡，呈现了显著的地区差异：东部、中部、西部房地产价格上涨幅度各不相同，分别为16%、9%、6%。在2004年大部分地区房地产价格普遍上涨的情况下，青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过10%的速度上涨，但长春等部分城市的房地产价格却呈下降趋势。另一方面房地产价格波动还具有一定的协同性，也就是全国各地区乃至世界上经济联系密切的国家，在波动的趋势上会比较一致，但波动幅度上可能会有所差异。

房价波动与租金波动呈同向变化

房地产的资产属性表明，房产可以当做资产看待。按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。

2我国商品房平均价格波动情况

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我国的房地产市场自1998年开始步入全面意义上的市场化阶段。从我国房地产市场的发展来看，我国的房地产价格体现了持续上涨的波动特征。其中，1998～2002年的5年间，商品房平均销售价格涨幅比较平稳。到了2003年，房价涨幅加大。在政府的宏观调控影响下，2006年全国房地产价格增长速度减缓，然而2007年又出现大幅上涨，见表8-3、图8-3。

表8-3我国商品房平均价格

年份1998199920002001200220032004200520062007

商品房20626205262111621697225022359527139316763366838854

增长率

（%）33-04828727537148615021672629154

图8-3我国商品房价格及增长率

3当前国家的调控政策

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中国国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

如何应对房价涨跌(2)

掌握房价走势预测的方法

一直以来，房地产都是“政策市”，房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。根据我国现行房价表现出的持续走高以及异常波动等特征政府必须有效控制房价。在调控的过程中政府应始终以保持房地产市场的持续健康发展为目标正确把握和及时调整调控力度采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段同时实行必要的行政手段实行调控。

宏观政策中能直接影响的因素有利率和人口。对于城市人口数量和城市化水平，虽然政策可以控制但一般不会用来作为调整的手段。所以最有效的手段就是利率。与之相应是对房地产信贷数量的控制。一般来说通过提高利率和压缩信贷可以适当抑制房地产价格上涨，这在近几年世界性房地产价格上涨中已被英国和澳大利亚作为主要手段之一。另一些手段包括税收，如爱尔兰通过增加交易环节等税收控制了房价的上涨，这主要是通过税收的增加抑制投机行为与投机利得。一些行政的干预有时也是有效的，如出台一些交易规则来控制过分投机等。

调控房地产价格过大波动是通过一定的手段影响人们的心理预期，改变房地产作为投资性资产的行为。我国现行的调控政策主要有：

完善住房保障制度

近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法。所谓“廉租住房”，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定建设部城镇廉租住房管理办法1999-04-22。后是经济适用住房管理办法出台。所谓“经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法2004-04-13。

完善税收体制

使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，在此基础上人们决定是购买还是租住房屋。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，这将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。

金融制度安排

对于长期地化解由于房地产价格波动带来的金融风险，主要在于金融制度的安排。如根据价格的变化进行抵押信贷准备金率的变化，或对银行及企业的资产负债表结构提出要求等，这些政策可以在房地产价格波动的不同时期起到稳定房价的作用。2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间将有所减少，不会像2007年那样上调135个百分点，加息次数也不会像2007年那样达到6次之多；二是存款准备金已达到145%的历史高位，虽可以再加以上调，但其上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年的145%，一般可能在10%左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，或将形成2008年货币政策的主旋律。

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